Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng nhà ở đang thế chấp tại ngân hàng

Hỏi:Vợ chồng tôi đang dự định mua căn nhà khoảng 40m2 của một người bạn, nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) của người bạn đó đang thế chấp ở ngân hàng. Trong trường hợp này, tôi có mua được diện tích đất đó không (vợ tôi rất thích vị trí đất này), thủ tục giải quyết như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Phòng tư vấn 0983525955 - 0931047999 – Công ty Luật TNHH Đại Nam. Dựa trên thông tin mà bạn cung cấp, Công ty Luật TNHH Đại Nam xin tư vấn như sau:

Theo quy định của pháp luật tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 Quyền của bên thế chấp được quy định như sau:

“ …..5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Theo đó, bạn có thể mua căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Cụ thể:

Trường hợp 1: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp. Trong trường hợp này việc mua, bán, chuyển nhượng sẽ được thực hiện giữa ba bên: bên bán, bên mua và bên ngân hàng. Khoản tiền của bên mua sẽ được chuyển cho ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên bán với bên ngân hàng. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho bên bán để bên bán giao cho bên mua.

Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy, để cụ thể trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần được thỏa thuận rõ ràng và lập thành văn bản. Bạn có thể thỏa thuận với bên bán tài sản bằng một hợp đồng đặt cọc trong đó có nêu rõ nội dung việc ứng tiền để bên bán thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng, bên bán có nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc vi phạm và bồi thường.....

Trường hợp hai: Bên bán tài sản có thể thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa ra môt số tài sản khác đảm bảo cho khoản vay trước đó và rút giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất để thực hiện giao dịch như mua bán, chuyển nhượng bình thường.

Sau khi bên có nghĩa vụ bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng hoặc có biện pháp bảo đảm thay thế, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp; chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

Sau khi hoàn thiện các thủ tục với ngân hàng, vợ chồng bạn và bên bán sẽ đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất và thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật TNHH Đại Nam. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào, Bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn 0983525955 - 0931047999 để được giải đáp cụ thể hơn.

Trân trọng./.

Chuyên viên Lâm Thị Trâm Anh