Thời gian qua, Tạp chí Nông thôn mới đã nhận được nhiều thư của bạn đọc phản ánh vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ); đề nghị giải đáp về chính sách của Nhà nước trong việc cấp Giấy CNQSDĐ; giải quyết tranh chấp đất đai….
Đáp ứng yêu cầu của bạn đọc, phóng viên Tạp chí Nông thôn mới đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Anh Tuấn (Giám đốc Công ty Luật Đại Nam) để giải đáp vấn đề này.
Thưa luật sư, theo quy định của pháp luật, khi nào hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy CNQSDĐ?
Việc cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân được phân ra hai trường hợp:
Trường hợp thứ nhất: Cấp GiấyCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất(Điều 100, Luật Đất đai)
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở,trước ngày 15/10/1993 được UBNDcấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;(đó là những giấy tờ theo quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.(đó là những giấy tờ theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhnêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp; hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án Nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 1/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thứ hai: Cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Việc cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101, Luật Đất đai và được hướng dẫn cụ thể tại các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014mà không có các giấy tờ quy định nêu trên, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBNDcấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định nêu trênnhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban Nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy nếu mua nhà bằng giấy viết tay thì vẫn được cấp Giấy CNQSDĐ?
Việc này, tuy theo từng trường hợp. Cụ thể:
Nếu bạn mua nhà trước ngày 1/7/2004 và đã sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7./2004,không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBNDcấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nếu bạn mua sau thời điểm 1/7/2004, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực. Cụ thể: Điều 450 Bộ Luật Dân sự quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Như vậy trong trường hợp này, việc mua nhà chỉ có giấy viết tay mà không công chứng, chứng thực là trái với quy định của pháp luật do không tuân thủ về mặt hình thức và không thể được cấp sổ đỏ.
Hậu quả của việc mua nhà bằng giấy viết tay thế nào thưa luật sư?
Mua nhà bằng giấy viết tay sẽ gặp rất nhiều rủi ro.Theo quy định tại mục 2, phần II, Nghị quyết số Số: 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối caongày 10/8/2004 “Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình”thì tùy theo thời điểm giao kết hợp đồng, việc thanh toán tiền… Tòa án có thể công nhận việc mua bán đó hoặc tuyên hợp đồng vô hiệu.
Trong trường hợp hợp đồng vô hiệu: theo quy định tại Điều 137 Bộ Luật Dân sự về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Khi có tranh chấp đất đai xảy ra thì giải quyết thế nào?
Theo quy định của pháp luật, thì khi có tranh chấp đất đai xảy ra, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.
Trường hợp không thể thương lượng, tự hòa giải hoặc thương lượng, tự hòa giải không thành thì theo Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, các bên có quyền gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Khi hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai (đã nêu trên) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai (đã nêu trên)thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBNDcấp có thẩm quyền để giải quyết.
- b) Khởi kiện tại TANDcó thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
