Chuyển mục đích sử dụng đất

Hỏi: 

Tôi có 1000m2 đất trồng cây hàng năm tại huyện Yên Châu, Sơn La, đã được cấp sổ đỏ năm 2006. Nay tôi muốn xây dựng nhà và công trình xây dựng khác trên 150m2 đất đó. Gia đình tôi thuộc diện hộ nghèo, có hoàn cảnh khó khăn. Như vậy, trường hợp của gia đình tôi có phải nộp lệ phí chuyển đổi không? Nếu có thì phải nộp bao nhiêu tiền?

Trả lời:

Cảm ơn Bạn đã gửi câu hỏi đến Phòng tư vấn 1900 6192 – Công ty Luật TNHH Đại Nam. Dựa trên thông tin mà Bạn cung cấp, Công ty Luật TNHH Đại Nam xin tư vấn như sau:

  1. Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở có phải xin phép không?

Việc chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013:

Điều 57. Chuyển mục đất sử dụng đất

  1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Như vậy trường hợp gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất ở thì phải xin phép Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Gửi hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Cơ quan tài nguyên và môi trường, sau đó UBND cấp huyện sẽ phê duyệt) và phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

  1. Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất:

Điều 4. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

  1. ….b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định Căn cứ tính tiền sử dụng đất:

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức…”

Như vậy, khi chuyển đổi 150m2 đất nông nghiệp sang đất ở thì số tiền sử dụng đất phải nộp bằng số tiền chênh lệch theo Quyết định 19/2017/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất tỉnh Sơn La ( áp dụng đến ngày 31/12/2019) giữa 2 loại đất trước và sau khi chuyển mục đích khi diện tích đất chuyển đổi nằm trong hạn mức.

Tiền sử dụng đất phải nộp = ( Giá đất ở - Giá đất trồng cây hàng năm) × 150 m2

Tuy nhiên, giá đất cùng loại ở vị trí khác nhau sẽ khác nhau, ví dụ: Giá đất của loại đất ở tại mặt đường Quốc lộ sẽ cao hơn giá đất cùng loại đất tại nông thôn. Do đó, vị trí đất của bạn như thế nào thì bạn đối chiếu với Bảng giá đất tại địa phương để xem giá cụ thể là bao nhiêu để tính mức chênh lệch chính xác.

  1. Miễn giảm tiền sử dụng đất

Theo Quyết định 2405/QĐ-TTg năm 2013 về Phê duyệt danh sách các xã đặc biệt khó khăn xã biên giới, huyện Thuận châu có các xã sau: Chiềng Tương, Chiềng Đông, Chiềng On, Lóng Phiêng, Mường Lựm, Phiêng Khoài. Vậy nếu gia đình bạn là hộ nghèo thuộc các xã này thì bạn được “Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ ”. ( Khoản 2 Điều 11 Nghị Định 45/2014/NĐ-CP)

Nếu bạn không có Hộ khẩu thường trú tại các xã trên, nhưng bạn thuộc hộ nghèo thì bạn được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất ( khoản 1 Điều 12 Nghị Định 45/2014/NĐ-CP).

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật TNHH Đại Nam. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào, Bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn 1900 6192 để được giải đáp cụ thể hơn.

Trân trọng./.

Chuyên viên Bùi Thị Bích Phương